Wir verwenden auf diesen Seiten Cookies für bestmögliche Funktionalität. Durch die Nutzung dieser Webseite erklären Sie sich mit der Verwendung einverstanden. Weitere Informationen
Werner Kretz - Sachverständiger
Von der IHK Koblenz öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden.
Von der DIAZert Consulting AG an der Universität Freiburg seit 2018 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

News und Tipps:

Der zukünftige Immobilienmarkt, beeinflusst durch die EURO-Finanz- und Schuldenkrise

- Aus meiner Sichtweise als Immobilien-Sachverständiger - Mit Beginn der im Herbst 2008 aufgetretenen Finanzkrise, ausgelöst durch die ...
[weiter lesen]

Fachbegriffe verständlich erklärt

A

Abbauland  Eintrag anzeigen
Abbaulandflächen sind Bodenflächen, deren Bodenschätze im Erdtagebau abgebaut werden.
Agrarland, begünstigtes  Eintrag anzeigen
Hierzu zählen land- oder forstwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen, die sich auch für eine andere nichtbauliche, außeragrarliche Nutzung eignen, so z. B. für Erholungszwecke.
Agrarland, reines  Eintrag anzeigen
Laut WertV § 4 Abs. 1 wird das reine Agrarland definiert als "land- oder forstwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen, von denen nicht anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder sonstigen Umständen in absehbarer Zeit anderen als ausschließlich land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden."
Alterswertminderung  Eintrag anzeigen

Die Alterswertminderung bezeichnet die Abnahme des Wertes einer Sache während ihrer Lebensdauer bzw. gesamten Nutzungsdauer aufgrund von Verschleiß, Abnutzung, Verbrauch oder aufgrund von Alterungsvorgängen.

Da die tatsächliche Alterswertminderung oft nicht genau festgestellt werden kann, behilft man sich für die Zwecke der Wertermittlung mit verschiedenen Näherungsverfahren, wie z. B. der "linearen Alterswertminderung", der "Alterswertminderung nach Ross", der "parabelförmigen Wertminderung" sowie der "Alterswertminderung nach Vogels".

B

Bauerwartungsland  Eintrag anzeigen
Als Bauerwartungsland bezeichnet man solche Flächen, die entweder in einem Flächennutzungsplan als Bauland dargestellt sind oder deren Bebauung nach der Verkehrsauffassung oder Berücksichtigung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes in absehbarer Zeit erwartet wird.

Bauerwartungsland sind demnach Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen.
Baulast  Eintrag anzeigen

Eine Baulast ist eine freiwillige Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Durch diese Erklärung werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen übernommen, die ein oder mehrere Grundstücke betreffen. Die Verpflichtungen verlangen ein bestimmtes Tun, ein Dulden oder ein Unterlassen von dem Grundstückseigentümer. Das heißt, dass Grundstückseigentümer sich verpflichten können, selber eine Handlung zu vollziehen, eine Handlung eben nicht zu vollziehen oder eine Handlung durch eine dritte Person (Bauherr) hinzunehmen und nicht zu behindern.

Bevor ein Grundstückseigentümer sein Einverständnis zu einer Baulast erklärt, sollte er sich über die Folgen im Klaren sein. Eine solche Verpflichtung kann eine Einschränkung für die Bebaubarkeit des Grundstückes bedeuten. Es kann jedoch auch der Fall eintreten, dass durch die Eintragung einer Baulast die Bebauungsmöglichkeit und somit der Wert des belasteten Grundstückes steigt.

Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis rechtswirksam. Nachdem die Baulasten in das Baulastenverzeichnis eingetragen wurden, wirken sie auch für und gegen die etwaigen Rechtsnachfolger des belasteten und begünstigten Grundstückseigentümers. Sie gehen also mit einem Eigentümerwechsel nicht unter.

Baulasten werden für unterschiedliche Zwecke benötigt. Die Hauptanwendungsbereiche sind "Geh-, Fahr- und Leitungsrecht" (Erschließung), baurechtliche "Bereinigung", "Abstandsflächenregelung", "Verwendung gemeinsamer Bauteile" und "Stellplatzzuordnung".
Baumangel  Eintrag anzeigen
Der Baumangel ist eine Beeinträchtigung des Bauwerkes, der durch Fehler während der Bauzeit entsteht.
Baunebenkosten  Eintrag anzeigen
Zu den Baunebenkosten gehören laut dem § 22 Abs. 2 der Wertermittlungsverordnung (WertV) folgende:
  • Planungskosten für Architekten, Statiker, Ingenieure und Sachverständige
  • Gebühren für Baugenehmigungen (behördliche Gebühren)
  • Anfallende Nebenkosten (Telefongebühren, Kopiergebühren usw.)
  • Versicherungsgebühren (Bauversicherungen)
  • Anfallende Finanzierungskosten wie Zinsen, Disagio usw.
Die Baukosten sind somit die Kosten, die neben den "eigentlichen" Baukosten und Kosten für das Grundstück, für Planung und Ausführung des Bauvorhabens, auftreten.
Baupreisindex  Eintrag anzeigen
Die Anpassung der Herstellungskosten aus dem jeweiligen Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels des Verhältnisses des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und des Baupreisindexes im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex wird vierteljährlich ermittelt und veröffentlicht.
Baureifes Land  Eintrag anzeigen
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Sie müssen allerdings auch nach Form, Lage und Größe unmittelbar als Baugrundstücke geeignet sein und mindestens eine gesicherte bzw. ausreichende Erschließung aufweisen.
Bauschaden  Eintrag anzeigen
Ein Bauschaden wird definiert als eine gewaltsame äußere Einwirkung oder als Beeinträchtigung des Bauwerkes als Folge eines Baumangels.
Beleihungswert  Eintrag anzeigen
Der Beleihungswert ist ein Begriff aus dem Kreditgeschäft der Kreditinstitute, der den Wert einer Kreditsicherheit repräsentiert, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten  Eintrag anzeigen
Nach § 1090 BGB entsprechen die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten in ihrem Inhalt der Grunddienstbarkeit. Sie unterscheiden sich von dieser aber dadurch, dass das Recht nur einer bestimmten Person zusteht und nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden ist.
Bewirtschaftungskosten  Eintrag anzeigen
Nach § 18 der Wertermittlungsverordnung (WertV) versteht man unter Bewirtschaftungskosten die Abschreibung sowie die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.
Bodenrichtwert  Eintrag anzeigen
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf das jeweils definierte typische Grundstück (Richtwertgrundstück). In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.

Abweichungen eines einzelnen Grundstückes von dem Richtwertgrundstück hinsichtlich des Grundstückszustandes - wie Erschließungs- und Erschließungsbeitragszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt usw. - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Wertes vom Bodenrichtwert. Diese Abweichungen können im Einzelfall nur über die Ermittlung des Verkehrswertes des betreffenden Grundstückes berücksichtigt werden.
Bruchteilseigentum  Eintrag anzeigen
Unter Bruchteilseigentum versteht man die Aufteilung des Eigentums an einem Grundstück auf mehrere Personen. Das Bruchteilseigentum ist in den § 1008 bis 1011 BGB geregelt.

D

Drempel  Eintrag anzeigen
Der Drempel ist die senkrechte Wand zwischen der lastaufnehmenden Dachkonstruktion und der obersten Geschossdecke, also die Verlängerung der Hausaußenwand nach oben unter das Dach.

E

Erbbaurecht  Eintrag anzeigen
Das Erbbaurecht ist das Recht des Erbbauberechtigten, gegen Zahlung eines Entgeltes (sog. Erbbauzins) auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt. Das aufgrund eines Erbbaurechtes errichtete Bauwerk gilt somit als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechtes und nicht des Grundstückes. Ein Erbbaurechtsvertrag kann über 30 bis 99 Jahre abgeschlossen werden.
Erbbauzins  Eintrag anzeigen
Unter Erbbauzins versteht man die Zinsen, die für die Nutzung des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes an den Grundstückseigentümer gezahlt werden.
Ertragswertverfahren  Eintrag anzeigen
Das Ertragswertverfahren wird angewendet bei bebauten Grundstücken, die zur Ertragserzielung durch Vermietung oder Verpachtung bestimmt sind oder für Produktions- oder Dienstleistungszwecke genutzt werden (vgl. BGH vom 13.07.1970 VII ZR 189/68, NJW 1970 S. 2018). Generell ist das Ertragswertverfahren dann anzuwenden, wenn der Grundstücksmarkt das betreffende Grundstück als Renditeobjekt ansieht. Hierbei wird der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt. Dem Käufer eines solchen Grundstückes kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt. Erst in zweiter Linie interessiert den Käufer der Sachwert, etwa wegen der Substanz der verwendeten Baumaterialien und der daraus abzuleitenden Dauer der Erträge.

F

Flächennutzungsplan  Eintrag anzeigen
Der Flächennutzungsplan (auch "vorbereitender Bauleitplan" genannt) stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde dar. Er hat keine direkte Rechtskraft für den Bürger, sondern gibt Behörden verbindliche Hinweise zur Entscheidung über Genehmigungen von Vorhaben oder den Inhalt von Bebauungsplänen.

G

Gebäudereinertrag  Eintrag anzeigen
Der Gebäudereinertrag ermittelt sich aus Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und des Verzinsungsbetrages des Bodenwertes.
Gemeinschaftseigentum  Eintrag anzeigen
Als Gemeinschaftseigentum werden im Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, bezeichnet. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie z. B. Wände, Fenster, Dach, Treppen, Fahrstühle, Strom-, Wasser- und Gasleitungen und Außenanlagen. Ferner gehört zum Gemeinschaftseigentum die Instandhaltungsrücklage.
Gewöhnliche Lebensdauer  Eintrag anzeigen
Die gewöhnliche Lebensdauer (übliche Gesamtnutzungsdauer) ergibt sich aus der für die Bestimmung der Normalherstellungskosten gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard.
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr  Eintrag anzeigen
Unter einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr versteht man den Handel, der sich nach den marktwirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage vollzieht und bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not oder besonderen Rücksichten, sondern freiwillig in Wahrung seiner eigenen wirtschaftlichen Interessen, zu handeln in der Lage ist (vgl. BFH vom 23.02.1979 III R 44/77, BStBl. II S.618).
Grunddienstbarkeit  Eintrag anzeigen
Grunddienstbarkeiten nach § 1018 BGB sind subjektiv-dingliche Rechte. Ein Grundstück kann zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf oder das auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen, ohne dass die Ausübung eines Rechtes ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.

H

Herstellungswert  Eintrag anzeigen
Bei der Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen wird vom Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag ausgegangen. Der Herstellungswert eines Gebäudes wird in der Regel anhand von gewöhnlichen Herstellungskosten je m³ umbauten Raumes errechnet. Es können aber auch andere Bezugsgrößen (Flächenbezug in €/m² Bruttogeschossfläche oder in €/m² Wohnfläche) auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2005 (Basisjahr) gewählt werden.

I

Instandhaltungsrücklage  Eintrag anzeigen

Die Instandhaltungsrücklage ist im § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um eine vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, ggf. auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert wird.

Der Hausverwalter ist nach § 27 Abs. 4 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten.


L

Liegenschaftszinssatz  Eintrag anzeigen
Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vergl. § 11 Abs. 2 WertV).

Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h., dem Verkehrswert entspricht.
Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens.
Loggia  Eintrag anzeigen
Unter Loggia versteht man einen Balkon, der entweder ins Haus integriert oder überdacht ist.
Löschungsbewilligung  Eintrag anzeigen
Mit der Löschungsbewilligung erklärt der Gläubiger nach Rückzahlung des Darlehens, dass er die Löschung des Grundpfandrechtes (Hypothek oder Grundschuld) im Grundbuch bewilligt. Die Bewilligung ist grundbuchrechtliche Voraussetzung zur Löschung des Grundpfandrechtes im Grundbuch.
Löschungsvormerkung  Eintrag anzeigen
Eine Löschungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen wird, sichert die Ansprüche, die ein Gläubiger des Grundpfandrechtes gegen den Eigentümer hat.

M

Marktanpassungsfaktor  Eintrag anzeigen
Die Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert hat sich an der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksteilmarkt zu orientieren. Anhand stichtagsnaher Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke wird auf die Auswertungen des zuständigen bzw. benachbarter Gutachterausschüsse sowie auf bundesweite Erfahrungswerte und eigene Erfahrungssätze zurückgegriffen.

Es bestehen gesicherte Erkenntnisse darüber, dass das Verhältnis des Kaufpreises zum Sachwert zu einem großen Teil von der Lage des Objektes abhängt. Das bedeutet, dass für Objekte mit gleichen Sachwerten in unterschiedlichen Lagen bzw. für Objekte mit unterschiedlichen Sachwerten in gleichen Lagen durchaus verschieden hohe Marktangleichungszu- oder -abschläge gemacht werden müssen.
Miteigentumsanteil  Eintrag anzeigen
Der Miteigentumsanteil ist ein rechnerisches Bruchstück am Wohnungseigentum. Bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen bzw. bei der Erstellung von Eigentumswohnungen legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele Miteigentumsanteile dadurch repräsentiert werden.

N

Nießbrauchrecht  Eintrag anzeigen
Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber die gesamte Nutzung eines Gegenstandes (z. B. eines Grundstückes/einer Immobilie). Beim Nießbrauch handelt es sich um eine persönliche Dienstbarkeit, die weder vererblich noch veräußerlich ist. Sie erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Die Ausübung des Nießbrauches kann allerdings einem anderen überlassen werden.
Notweg  Eintrag anzeigen
Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer gemäß § 917 des BGB von den Nachbarn verlangen, dass sie die Nutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen.
Nutzfläche  Eintrag anzeigen
Nutzfläche ist die mit einer Wohnung im Zusammenhang stehende Grundfläche von Wirtschaftsräumen und gewerblichen Räumen.

R

Reallast  Eintrag anzeigen
Nach § 1105 BGB versteht man unter einer Reallast die Belastung eines Grundstückes mit dem Inhalt, dass aus dem Grundstück an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen zu entrichten sind.
Restnutzungsdauer  Eintrag anzeigen
Restnutzungsdauer ist die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer und tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag.

Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude wird fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsmaßnahmen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaues sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden.
Rohbauland  Eintrag anzeigen
Rohbauland sind Flächen, die nach den § 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Rohertrag/Reinertrag  Eintrag anzeigen
Die Ermittlung des Ertragswertes basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück.
Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den Ertragswert des Grundstückes ist jedoch der Reinertrag.
Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die für Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstückes erforderlich sind (Bewirtschaftungskosten).

S

Sachwert  Eintrag anzeigen
Der Sachwert errechnet sich aus der Addition von Bodenwert, dem Herstellungswert des Gebäudes, dem Wert der baulichen Außenanlagen sowie den Baunebenkosten.
Sachwertverfahren  Eintrag anzeigen
Das Sachwertverfahren eignet sich für solche Grundstücke, bei denen nicht die Ertragserzielung im Vordergrund steht. Dieses Verfahren ist bei solchen Objekten heranzuziehen, die am Grundstücksmarkt nach Substanzwertgesichtspunkten gehandelt werden.

Dies gilt besonders für Einfamilienwohnhausgrundstücke, da diese im eigentlichen Sinne keine Zinsobjekte darstellen. Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses rechnet nicht mit einer angemessen hohen Verzinsung seines investierten Kapitals. Vielmehr betrachtet er sein Haus als ein Heim, das ihm die Annehmlichkeiten des Alleinwohnens verschafft. Somit stehen bei diesen Objekten mehr persönliche Momente im Vordergrund.

Ebenfalls sollte bei den sogenannten "unechten Zweifamilienhäusern" (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) der Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden.

Bei Zweifamilienhäusern, die jedoch in ihrer Art und ihrer Ausstattung eher Mietwohnobjekten gleichen, sollte vorrangig das Ertragswertverfahren angewendet werden.
Sondernutzungsrecht  Eintrag anzeigen
Sondernutzungsrechte ermöglichen die alleinige Nutzung eines Teiles des Gemeinschaftseigentums. Diese werden z. B. an Erdgeschosswohnungen für den Garten oder eine Terrasse oder für einen Kfz-Stellplatz vergeben.
Stichtagsprinzip  Eintrag anzeigen
In der Regel ist der Verkehrswert auf einen bestimmten Zeitpunkt zu beziehen. Im Gegensatz zum Beleihungswert, der ein gewisser "Dauerwert" sein soll, bezeichnet man den Verkehrswert als Zeitwert.

Eventuelle Wertänderungen, die nach dem Wertermittlungszeitpunkt eingetreten sind, dürfen somit nicht auf den maßgebenden Stichtag zurückbezogen werden. Anders verhält es sich jedoch bei sich klar abzeichnenden künftigen Wertentwicklungen. Hier muss diese Wertentwicklung Berücksichtigung finden, allerdings müssen spekulative Momente ausscheiden.

T

Teileigentum  Eintrag anzeigen
Als Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet. Die gesetzliche Grundlage ist § 1 Abs. 3 WEG. Das Teileigentum steht immer in Verbindung mit einem Eigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Teilungserklärung  Eintrag anzeigen

Die Teilungserklärung ist eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind.

Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind.
Trümmer- und Ruinengrundstücke  Eintrag anzeigen
Ein Trümmergrundstück kann in seinem Wert gemindert sein, besonders, wenn die Trümmerbeseitigungskosten über den üblichen Kosten für den Bodenaushub liegen.

Bei einem Ruinengrundstück ist zu prüfen, ob die nach Abbruch vorhandenen Bauteile noch für einen Neubau zu verwenden sind. Im Wesentlichen hängt dies von dem Zustand der Fundamente und der Kellerdecke sowie des Außenmauerwerkes ab.

Ü

Überbau  Eintrag anzeigen
Unter einem Überbau versteht man nach § 912 Abs. 1 BGB das versehentliche Bauen über die Grenze des eigenen Grundstückes. Der Nachbar hat den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

U

Unland  Eintrag anzeigen
Unter Unland versteht man Flächen, die nicht kulturfähig sind und die keinen Ertrag abwerfen.
Unorganischer Gebäudeaufbau  Eintrag anzeigen
Wenn sich durch eine ungünstige Anordnung aller oder einzelner Betriebsgebäude eine wesentliche Behinderung bei jeder denkbaren Nutzung des Grundstückes ergibt, durch die sich die Produktion oder der sonstige Geschäftsbetrieb nennenswert verteuert, so liegt ein unorganischer Aufbau vor.
Unselbstständige Grundstücksflächen  Eintrag anzeigen
Ist ein Grundstück klein bzw. ungünstig geschnitten, so ist es für sich allein oft nicht bebaubar. Nur bei einer Zusammenlegung mit benachbarten Grundstücken ergibt sich eine sinnvolle Nutzung. Hierdurch wird der Käuferkreis eingeschränkt.
Unwirtschaftliche Raumhöhe  Eintrag anzeigen

Eine unwirtschaftliche Raumhöhe kann aus einer inzwischen veralteten Bauweise resultieren, wie sie oft bei alten Villen und Hotels anzutreffen ist.

Auch kann eine unwirtschaftliche Raumhöhe aus einer betrieblichen strukturellen Änderung eines Gewerbezweiges entstanden sein.

V

Vergleichswertverfahren  Eintrag anzeigen
Das Vergleichswertverfahren kommt beispielsweise bei einem unbebauten Grundstück zum Zuge, wenn es hinsichtlich seines Zustandes und seines Preises mit einem anderen Grundstück vergleichbar ist.

Bei bebauten Grundstücken kann das Vergleichswertverfahren nur dann angewendet werden, wenn zwischen den Vergleichsgrundstücken und dem Bewertungsobjekt in allen wertrelevanten Merkmalen eine hinreichende Übereinstimmung besteht. Es kommen daher für eine Wertermittlung im Vergleichswertverfahren insbesondere Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser, gleichartige Siedlungshäuser und Wohnblöcke von Siedlungs- und Wohnungsunternehmen in Betracht.
Verkehrsflächen  Eintrag anzeigen
Unter Verkehrsflächen versteht man solche Flächen, die einem öffentlichen Verkehr dienen oder dafür vorgesehen sind, z. B. örtliche oder überörtliche Straßen, Wege und öffentliche Parkplätze.
Verkehrswert nach § 194 BauGB  Eintrag anzeigen
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Unter einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr versteht man den Handel, der sich nach den marktwirtschaftlichen  Grundsätzen von Angebot und Nachfrage vollzieht und bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not oder besonderen Rücksichten, sondern freiwillig in Wahrung seiner eigenen wirtschaftlichen Interessen, zu handeln in der Lage ist (vgl. BFH vom 23.02.1979 III R 44/77, BStBl. II S. 618).

Der Verkehrswert wird nach verschiedenen Wertermittlungsverfahren errechnet. Dabei ist der Verkehrswert in der Regel auf einen bestimmten Zeitpunkt zu beziehen (Stichtagsprinzip). In der Wertermittlung sind sowohl der Zustand des Grundstückes als auch die allgemeinen Wertverhältnisse im maßgebenden Wertermittlungszeitpunkt zugrunde zu legen. Dabei kann der Wertermittlungszeitpunkt in der Gegenwart (z. B. bei einem Verkaufsfall) oder in der Vergangenheit (z. B. bei einem Erbfall bzw. bei einer Ehescheidung) liegen.

W

Wertermittlungsverfahren  Eintrag anzeigen
Für die Ermittlung des Verkehrswertes kommen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren infrage.

Ein sogenanntes Mittelwertverfahren (Mittel von Ertragswert und Sachwert) ist jedoch keineswegs sachgerecht. Diese Auffassung wird auch in der Rechtsprechung vertreten (vlg. BGH vom 13.07.1970, a. a. O.; OLG Köln vom 28.08.1962 9 U 28/58, MDR 1963, S. 411).

Das Vergleichswertverfahren beinhaltet eine Preisvergleichsrechnung - z. B. was kosten vergleichbare Grundstücke? Bei dem Sachwertverfahren wird eine Substanzwertberechnung durchgeführt - z. B. was kosten Grundstücke und Gebäudesubstanz? Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert durch eine Renditeberechnung durchgeführt - z. B. welcher Barwert ergibt sich aufgrund Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz?

Sowohl Sachwert wie auch Ertragswert bedürfen zur endgültigen Verkehrswertermittlung einer Marktkorrektur.
Wohnfläche  Eintrag anzeigen
Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Räume von Wohnungen.
Wohnung  Eintrag anzeigen
Eine Wohnung ist laut DIN 283 die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht, darunter muss stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Aubfluss und Toilette. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht dadurch verloren, dass einzelne Räume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden.
Wohnungseigentum  Eintrag anzeigen
Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung, einer Eigentumswohnung. Diese stellt ein Sondereigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) oder in einem Reihenhaus, von dem mehrere auf einem gemeinsamen Grundstück stehen, dar.
Fenster schließen